부동산 FAQ
싱가포르 부동산에 대해 궁금해 하시는 부분들을 알려 드립니다.
작성자 Admin(admin) 시간 2020-07-02 22:48:45 조회수 3678
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싱가포르에서 부동산 매입시의 필요한 정보를 총정리 해드립니다.



싱가포르인, 영주권자 그리고 외국인 상관없이 싱가포르의 모든 부동산 (거주용 또는 상업용)을 매입하면

 

무조건 내는 세금이 BSD (Buyer’s Stamp Duty) 입니다.


 

그리고 부동산 시장의 과열을 막기 위해  정부가 2011년부터 부가적으로 내게하는 세금이

 

ABSD (Additional Buyer’s Stamp Duty) 입니다.

 

(거주용 주택에만 ABSD 적용됩니다. 상업용 부동산은 ABSD 를 내지 않습니다)

 

 

 

첫번째 BSD 의 요율입니다


 

New_BSD_2023.png

New_BSD.png



[예시] 새로운 BSD 요율로 $4,500,100 콘도를 매입할 경우 내야 하는 BSD 세금은 아래와 같습니다


 New_BSD_Example.png


[예시] 새로운 BSD 요율로 상업용 매물 $2,000,000 (2백만 달러, 약20억) 오피스를 매입할때 내야 하는 세금은 아래와 같습니다


$1,800 (1%) + $3,600 (2%) + $19,200 (3%) + $20,000 (4%) + $25,000 ($500,000 x 5%) = $69,600


위의 계산을 통해 $2백만 달러 오피스를 살때 $69,600 의 세금을 내야 하는것을 알수 있으며 


이는 전체 부동산 가격의 약 3.48% 에 해당하는것을 알수 있습니다.


세금 정책 변경이후에도 ABSD, SSD 를 부담하지 않는 상업용 매물은 여전히 경쟁력이 있는것으로 보입니다

 

 

 

 SSD.png 

 

거주용 부동산 판매시에 납부하게 되는 Seller's Stamp Duty (SSD) 세금은 매입후 처음 3년간만 적용이 됩니다.

즉, 매입후 1년 이내에 판매할경우 판매가의 12%, 2년 이내에 판매하면 8%, 3년 이내에 4%로

부동산 매입후 3년이후에는 세금 걱정없이 판매하실수 있습니다.

 ​ 

 

그 다음으로는 부가적 인지세 (Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD) 입니다.

 

2023년 4월 27일, 싱가포르인 (또는 미국시민권자)과 영주권자의 첫번째 집 구매를 제외하고 모든 경우에 추가적인 세금이 적용 되었습니다.


현재 외국인 신분으로 집 구매시 ABSD 요율은 60% 이며 법인명으로 매입하시면 65%가 됩니다


이를 통해 주거용 부동산은 외국인의 투자목적이 아닌 싱가폴 시민권자, 영주권자의 실거주 목적의 구매를 


가장 장려하고 우선시 한다는 싱가폴 정부의 정책이 반영된것으로 보입니다 (오래살기를 희망하는 외국인은요??) 


 

 ABSD_Apr_2023.png
 

 

 

 


다음은 신규 분양 콘도 매입시 대출을 받을 경우의 결제 절차 입니다.


콘도 매입이 처음이신 경우는 은행 대출을 최대 75%까지 받으실수 있으며


*싱가포르에서의 수입에 대한 소득, 세금 증빙이 가능한 경우 부동산 가격의 75%까지 대출 가능


*한국 포함 다른 외국에서의 수입에 대한 소득, 세금 증빙이 가능한 경우 50-55% 까지 대출 가능


현금(Cash), 싱가포르 연금(CPF) 그리고 은행 대출 금액(Loan)의 구성은 아래표와 같이 됩니다.



기초공사, 벽공사, 천장공사, 주차장 공사등등 각각의 단계가 완성이 될때마다 그에 해당하는 할당량을 납부하시면 되며


TOP 는 입주를 위한 가승인을 받은 상태이며 열쇠를 받고 입주가 가능합니다.


CSC 는 보통 TOP 이후에 1년정도가 걸리며 법적인 완공상태(Completion)를 말합니다. 



TOP 이후에 집주인들과 세입자들이 입주를 하게되면 입주 초기에 발생할수 있는 결함 또는 하자(Defects)들을 


1년간 보수 해줘야 할 의무가 개발사에 있는데 금액을 모두 지불하게 되면 개발사가 이를 소홀히 할까봐 


마지막 15%를 내지 않게 해준 싱가포르 정부의 집주인 보호 정책이 눈에 띕니다.


즉, 마지막 15%는 입주후 1년 정도후에 납부하게 됩니다.


 


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Loan To Value (LTV)는 개인이 금융권(Financial Institution)으로 부터 받을수 있는 집 담보 대출의 최대 금액을 결정합니다.


LTV는 부동산의 가치에 대한 퍼센테이지(%)로 나타내어 집니다. Cash Outlay는 반드시 현금으로만 내야하는 총액입니다.


예를 들어 100만불 짜리의 집에 대해서 75만불의 대출을 받았다고 가정한다면 LTV 는 75% 입니다.


LTV는 개인이 집 담보 대출을 몇번째 받았는가 (지금 보유하고 있는 부동산이 몇채인가)에 따라 다르게 요율이 적용됩니다.



2018년 7월 6일에 발표된 새로운 LTV 비율에 대한 정책은 아래와 같습니다.


우선 최대 가능한 대출 기간은 HDB 는 30년, 콘도와 그외의 부동산은 35년입니다.


그러나 싱가포르 정부는 사람들이 65세를 넘어서 까지 대출금을 갚고 있는것은 바람직 하다고 생각지 않습니다.


그래서 HDB는 25년, 콘도와 그외의 부동산에 대한 대출을 30년 이상 받으시려고 하면 


LTV 요율은 낮게 적용이 되며 55% 가 최대치 이며 첫 부동산이지만 현찰도 10%를 내셔야 합니다.



또한 대출 받는 기간(Loan Tenure)과 대출 받는 사람의 나이의 합이 65가 넘어도 55% 최대치, 10% 현찰로 


불리하게 적용됩니다.  예를들어 대출을 받는 사람의 나이가 42세라고 한다면 대출을 23년까지만 받아야지 


75% 요율을 적용 받으실수 있습니다. 24년 대출 받으면 합이 66이되어 LTV는 55% 로 내려갑니다.


이 부분은 대출심사를 받으실때 은행원이 알아서 계산해주고 조언을 해드립니다.


그리고 개인이 아니고 법인명의로 매입하시면 LTV 는 최대 15% 만 받으실수 있습니다.



 LTV.png 

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추가적으로 부부 공동명의로 매입하시는 경우의 LTV 계산을 위한 우리 부부의 나이(?)는 


어떻게 계산되는가를 알아 보겠습니다.  공식은 이렇습니다.


(남편 나이 x 남편 월수입 / (남편과 부인의 월 수입 합계)) 

+ (부인 나이 x 부인 월수입 / (남편과 부인의 월 수입 합계))

 


42세 남편(월수입 5,000)과 40세 부인(월수입 8,000)의 예를 들면 이렇습니다.


42 x $5,000 / (5,000+8000) + 40 x $8,000 / (5,000+8,000) = 16.15 +24.61 = 40.76 이 


바로 우리 부부의 대출 나이가 되는것입니다:)